大規模修繕&コスト削減
マンションの資産価値を守る。
大規模修繕工事・大規模改修工事の目的と考え方
大規模修繕工事・大規模改修工事の目的と考え方
大規模修繕工事・大規模改修工事と聞いて連想されるのが、『足場をかけて全体を直す』というハードのイメージが先行します。しかし、十把一絡げで括ってしまうと、それぞれのマンションに合致した工事ができなくなってしまいます。
大規模修繕工事・大規模改修工事の目的や違いを明確にし、マンションそれぞれに合った工事を行うことが大切です。
そのためには、マンションライフからみたソフト(工事計画・費用面)をしっかり検討し、資産価値維持・向上を目指す必要があります。
1回目の大規模修繕工事
新築から12年~15年のサイクルで大規模修繕工事を行うことが一般的とされています。
1回目の大規模修繕工事は、新築当初のレベルに回復させることを目的に行います。
コンクリートはセメント・水・骨材でできており、日夜熱膨張収縮や乾燥収縮を繰り返します。
新築から8年~10年目位にコンクリートが安定し、ひび割れが出尽くした状態になります。
したがってひび割れ等出尽くした12年~15年程度で大規模修繕工事を行う理由です。
(このような理由から早くても遅くても効果が薄くなります)
2回目以降:大規模改修工事(分散型工事の検討)
修繕サイクルにより築24年~30年までに2回目の大規模修繕工事を行います。
但し、塗料材や防水材の技術革新があり、工事仕様についても1回目よりもハイグレードの材料を選択できる可能性もあり、それぞれの建物独自の劣化に合わせた仕様を組むことができます。また省エネ化のため、サッシ・窓・玄関扉の改修を検討し、より生活しやすい環境を整備する工事も必要です。
1回目の大規模修繕工事にはない考え方で修繕を行い、何が必要な工事か。工事時期を遅らせられるものは何か。など工事を分散して行うことも、工事の費用対効果を上げるための検討の一つです。
将来を見据えたソフト(工事計画)の理解と重要性
新築から20年以上経過しますと、『2つの劣化』の課題に突き当たります。
①建物の高経年化
物理的な劣化では、躯体だけでなく給水管・給湯管の劣化による水漏れが発生し資産価値の棄損や、機能的な劣化ではインターネット等のインフラの問題も発生します。 社会的劣化、特に昨今では、東京都がカーボンハーフ(温暖化ガス半減)を政策に挙げています。そのためには既存マンション等の断熱性を向上させ省エネ性能を高める必要性など、窓サッシや玄関扉の改修など、居住性向上なども課題になっています。
②居住者の高年齢化
例えば35歳でマンションにお住まいになられた場合、2回目の大規模修繕工事の時には60歳前後を迎えます。 今後高齢化に向かっていく中で、マンション内の段差や照明の明るさ・玄関ドアが開けにくい等生活に支障をきたすことも考えられます。第3回目の大規模改修工事では世代交代が進めば検討も可能ですが、第2回目の大規模改修工事で早めに高年齢化に備えておくことが賢明です。
エム・シー・サービスのサービス特色
●エム・シー・サービスは技術と知識、実績があります
社内に建築士・施工管理士を有しており、大規模修繕も、提案から修繕工事、アフターフォローまでワンストップで対応。
技術と知識で管理組合様・マンションの理事会様、住人の方々の様々なご要望に、細やかにお応えします。
●エム・シー・サービスはマンションの将来を考えた、様々な提案が可能です
マンション管理の現場を熟知しているからこそ、問題を把握し、親身になって考え、さらに一歩踏み込んだご提案が可能です。
共用部分の照明のLED化など、マンション管理の省コスト化等もご提案しています。
●エム・シー・サービスはマンション管理会社です
社内に建築士・施工管理士を有しており、大規模修繕も、提案から修繕工事、アフターフォローまでワンストップで対応。
技術と知識で管理組合様・マンションの理事会様、住人の方々の様々なご要望に、細やかにお応えします。
●エム・シー・サービスは無料で建物簡易診断をいたします
今、何が必要で、将来的にはどうあるべきか。現状把握のために無料建物簡易診断を承っております。
※無料建物簡易診断はお見積りいただく組合様限定の特典です。 ぜひお見積もりとともにご相談ください。
お見積りについて
大規模修繕を行う場合、専門的な説明や管理組合様・理事会様のサポートのために外部のコンサルタント会社を入れるケースがあります。速やかな状況把握や見積内容、工事の監督など利点がある反面、コストがかかることは否めません。エム・シー・サービスでは資格保持者、技術者、マンション管理に携わるスタッフを有しており、余分なコスト削減に努めています。
お客様のご要望・ご希望にあわせた見積とご提案
その時々で必ずしも必要ではない修繕もあれば、5年・10年後のために今実施しておくべき修繕もあります。
そして、お客様の「バリアフリーにしたい」「太陽光発電は設置できるのか?」といったご要望・ご希望が最も重要なのです。エム・シー・サービスはお客様のご要望に柔軟に対応いたします。
建物簡易診断 施工の特長
修繕工事計画を立案するには建物の状況把握が不可欠です。 劣化の進行はマンションによってさまざまです。築年数が同じでも、立地や気候条件、住む人の暮らし方などで変わります。
大規模修繕工事の計画を立てるにも、マンションがいまどんな状態であるかをきちんと把握することが大切です。
建物簡易診断を実施する事により適切な修繕工事計画づくりの基本となります。
建物簡易診断の内容
建物簡易診断によりマンションの劣化状況を把握いたします。マンション共用部について下記の調査を実施いたします。
どこがどの程度傷んでいるのか、その劣化程度から部位別の工事の緊急度と工事時期及び工事の優先順位を検討いたします。
一次調査
・建物概要
設計図書等を参考として、マンションの形状(竣工・構造・仕上げ等)を把握し、調査のバックデータとして記録します。
二次調査
・外観目視、打診、触診
マンションの外壁に発生したひび割れ、鉄筋露出、仕上げ材の剥落、汚れ、破損等の損傷、不具合を目的により調査し、その損傷の代表的な状況を記録します。
マンションの仕上げ材の劣化状況を目視、打診、触診により調査し、その損傷の代表的な状況を記録します。
三次調査
・塗膜付着力試験
既存の塗膜材の付着力を測定し、修繕時の処理方法を決定する為の資料作成を目的とします。
・コンクリート中性化深度測定
測定した中性化深さと経年(材令)から算出した中性化深さと比較し、その進行状況から調査対象の余命、劣化状況を推定することを目的とします。
・シーリング材物性試験
既存シーリング材の劣化現象、及びその程度を的確に把握するための判断資料とします。
調査箇所
建物簡易診断によりマンションの共用部分(屋上・共用廊下・外部階段・1階廻り)を対象に調査します。
バルコニー部についてはアンケートにより劣化状況を収集いたします。
建物簡易診断報告書
調査日から約30~40日程度で診断結果を書類にてご提出いたします。
弊社の劣化基準に基づき評価いたします。
※報告書提出日数は規模により異なります。