各住戸の専有部分と共用部分との境界については、統一的な基準を定めることが困難であるとの理由から、区分所有法上はなんらの定めがなく管理規約の規定に委ねられますが、次の3通りの考え方があります。

専有部分とはいっても、管理規約で基本的な事項についての制限があります。標準管理規約第１7条では、「区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替えを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない」と規定されていますし、更に規約の範囲内で使用細則にも定めることができます。
専有部分のリフォームについての主な注意点は以下の通りです。

• 天井と床の部分については、天井の石膏ボードなどの表面部分とその上の配線部分は専有部分となり、床についても畳・じゅうたん・フローリングなどの表面部分とその下の配線部分が専有部分となります。その他の駆体部分は共用部分として扱われます。
• 専有部分内で壁紙を変更することは自由にできますが、共用部分の壁を取壊して２室を1室に変更することは認められません。
• 玄関扉については、鍵及び内側内装部分のみが専有部分となり、シリンダーの取替えや扉の内側の塗装等は居住者が自由にできますが、それ以外は共用部分となりますので管理組合の管理となります。
• マンションの電気やガスは建物全体の容量が決まっており、一住戸だけが大量に使うことはできませんので、リフォームに伴い電気やガスの容量を増やしたい場合は必ず管理組合に相談して下さい。
• 窓ガラス・雨戸・窓枠・網戸についても共用部分となり、勝手に広告をしたり色を塗り替えたりすることはできません。

このように、集合住宅ならではの独特の考え方、制限が有りますので、皆様がお住まいのマンションの管理規約等を再度確認いただき、お互いに気持ち良く過ごせるよう、ルールを守って安全で快適なマンションライフを実現させましょう。

マンションのバルコニー（ルーフバルコニーを含む）や専用庭などの「専用使用部分」は各住戸（当該住戸に付帯する）の居住者のみが自由に使うことができる屋外空間とされています。
一見して専有部分のように思われるこの「専用使用部分」ですが、実は「専用使用権が認められた共用部分」として扱われ、専有部分とは別に管理組合が管理することとなっています。
尚、管理組合が抽選等の方法で使用者を決定する駐車場や駐輪場などは、その使用者が専有部分（住戸）を譲渡・貸与すれば使用権利は消滅してしまいますが、バルコニー・専用庭については、専有部分の譲渡・貸与に伴って使用権も継承されるものとして扱われています。
この「専用使用部分」は、通常は専用使用者以外の人が勝手に出入りできない為、専用使用者である居住者がバルコニーの清掃や、専用庭の植栽剪定など日常の維持管理も原則として行うこととなっています。
しかし、バルコニーの防水工事や手すりの塗装工事、専用庭の改修工事などの大規模工事や計画的な工事については管理組合の費用により実施することになります。この場合、専用使用者は当然この工事に協力しなければなりません。また、管理組合が実施するバルコニーの避難ハッチの点検等の際も同様です。
標準管理規約第１４条のコメントでは専用使用権は「通常の用法に従って使用すべきこと」と規定されています。専用使用者は自由に使って良いとは言え、共用部分ならではの制限もありますので注意が必要です。
主な注意点は以下の通りです。

• バルコニーは避難通路や避難ハッチの利用等に使われる共用部分ですので、避難の際に妨げとなるような物置を設置したり、荷物などを置くことは禁止されています。
• バルコニーに洗濯水を流したり、幼児用プールを設置したりすると階下の方の洗濯物を汚したりすることがありますので注意が必要です。また、排水口は常に掃除をするよう心がける必要があります。
• 手すりに布団を干すことについては、転落事故などの危険防止または美観上から特に高層マンションでは制限されているところが多くなっています。（お住まいのマンションの管理規約などをご確認ください。）
• １階にお住いの方はバルコニーの代わりに専用庭がある場合があります。専用庭にも物置や勉強部屋（簡易的なプレハブ等）などを設置することは禁止されています。
  他の専有部分の眺望、日照、通風に影響を及ぼすおそれのある樹木その他の植物の栽培等はできません。
• 専用庭のフェンス、壁等も勝手に改修、塗装はできません。修繕が必要な場合は管理組合に相談しましょう。

共用廊下や共用階段はバルコニーと同様に火災・地震等の場合の避難通路となります。自転車やベビーカー、荷物などを置くと、美観上好ましくないばかりでなく、避難の際の妨げとなりますので注意が必要です。

【次回予定】
次回は、部屋内の専有部分と共用部分との境界、リフォームについての留意点等についてご紹介いたします。

前回は、マンション管理適正化法の概略について解説しました。その中の大きなポイントは、それまで任意だった管理業者の登録が義務化されたこと。また、この法律の施行と共に創設された、「マンション管理士」という国家資格です。今回は、その中身について詳しくご紹介します。

管理業者従来、マンション管理業者の登録は任意だったため、誰でも営業することができました。しかし、マンション管理適正化法の施行により、国土交通省に備える「マンション管理業者登録簿」への登録を受けなければ、マンション管理業を営むことができなくなりました。業者登録は５年間有効で、違反時には罰則が科せられます。
　 また、事務所ごとに、事務所の規模を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の管理業務主任者を置くことも義務づけられました。必要とされる人数は、マンション管理業者が管理事務の委託を受けた管理組合30につき１名以上。一方、５戸以下のマンションのみを取扱う事務所は、管理業務主任者を要しない事務所とされています。
以上に加え、（1）管理委託契約前に、事務内容・費用等の重要事項についての説明（2）修繕積立金等は、管理業者の財産と分別して管理する（3）管理実績・財務諸表などの情報開示などの、業務規制も設けられました。

マンション管理士マンション管理適正化法の施行と共に創設されたのが「マンション管理士」です。国家資格で、合格者は国土交通大臣の登録を受けることができます。マンション管理士は、管理組合からの、管理規約の見直しや長期修繕計画の作成といった、マンション管理全般についての相談に応じ、助言、指導を行います。また、秘密保持、信用失墜行為の禁止、定期的な講習受講といった義務を負っています。

マンション管理業者の登録制、マンション管理士資格の創設など、マンション管理を取り巻く環境は大きく変化しています。これらをしっかり理解し、快適なマンションライフを実現しましょう。

【次回予定】
バルコニーや専用庭は自由に使って良いの？　マンションの専有部分・共用部分の考え方について解説します。

平成13年に施行された、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（以下、「マンション管理適正化法」という）は、マンション管理の適正化を推進する措置を講ずることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、国民生活の安定向上等に寄与することを目的としています。今回から2回にわたり、この「マンション管理適正化法」について解説します。

マンション管理適正化法では、管理組合によるマンションの適正な管理に関する指針として、「マンション管理適正化指針」を制定するとともに、マンションの適正な管理を確保するためには、管理組合の円滑な運営や区分所有者の住まい方に対する自覚が不可欠であるとし、マンション管理の主体である管理組合及び区分所有者にそうした当事者意識を持つべきことを、努力規定として明確に定めました。
一方で、管理組合や区分所有者をサポートし、「良好なストックの形成」を支援するために、「マンション管理士制度」の創設や「マンション管理適正化推進センター」の設置なども実施されています。

１）管理組合による管理の適正化を確保するための施策
• マンション管理適正化指針の策定
• 管理組合、区分所有者の努力義務規定
• 国、地方公共団体による情報提供等の措置

２）マンション管理士資格の創設
• 「マンション管理士」という資格を創設し、管理組合や区分所有者の相談に応じ、助言や指導等を行うことを業務とすることができるようにする。

３）マンション管理業の適正化のための措置
• 管理業者の登録を義務化
• 管理業者に、30管理組合につき１名以上の成年者である専任の管理業務主任者設置の義務化

４）管理組合支援のための専門的な組織の設置
• 管理組合の相談窓口...財団法人マンション管理センター
• マンション管理業の団体...社団法人高層住宅管理業協会

５）分譲段階における適正化の措置
• 売主である宅地建物取引業者に対し、マンション分譲後１年以内に、管理者等に、当該マンションの設計に関わる図面（工事が完了したときの建物および付属施設）を交付することを義務づけた

【次回予定】
登録制となったマンション管理業者、新設されたマンション管理士について、解説します。