vol3．バルコニーや専用庭は自由に使って良いの？ －専有部分と共用部分の考え方について（1）－

バルコニーからの眺望や通風・採光の良さは、マンションライフに欠かせない重要なポイントですね。一方、戸建感覚のやすらぎと開放感を味わえることから、専用庭付きタイプの住戸も根強い人気があります。いずれにしても、この魅力的な屋外空間を、ライフスタイルに合わせて自由に利用・活用したいと思われる方も多いことでしょう。
そこで今回は、この屋外空間の権利はどのように定められているのか、各居住者が自由に使って良いのはどこまでなのか、についてご紹介いたします。

マンションのバルコニー（ルーフバルコニーを含む）や専用庭などの「専用使用部分」は各住戸（当該住戸に付帯する）の居住者のみが自由に使うことができる屋外空間とされています。
一見して専有部分のように思われるこの「専用使用部分」ですが、実は「専用使用権が認められた共用部分」として扱われ、専有部分とは別に管理組合が管理することとなっています。
尚、管理組合が抽選等の方法で使用者を決定する駐車場や駐輪場などは、その使用者が専有部分（住戸）を譲渡・貸与すれば使用権利は消滅してしまいますが、バルコニー・専用庭については、専有部分の譲渡・貸与に伴って使用権も継承されるものとして扱われています。
この「専用使用部分」は、通常は専用使用者以外の人が勝手に出入りできない為、専用使用者である居住者がバルコニーの清掃や、専用庭の植栽剪定など日常の維持管理も原則として行うこととなっています。
しかし、バルコニーの防水工事や手すりの塗装工事、専用庭の改修工事などの大規模工事や計画的な工事については管理組合の費用により実施することになります。この場合、専用使用者は当然この工事に協力しなければなりません。また、管理組合が実施するバルコニーの避難ハッチの点検等の際も同様です。
標準管理規約第１４条のコメントでは専用使用権は「通常の用法に従って使用すべきこと」と規定されています。専用使用者は自由に使って良いとは言え、共用部分ならではの制限もありますので注意が必要です。
主な注意点は以下の通りです。

• バルコニーは避難通路や避難ハッチの利用等に使われる共用部分ですので、避難の際に妨げとなるような物置を設置したり、荷物などを置くことは禁止されています。
• バルコニーに洗濯水を流したり、幼児用プールを設置したりすると階下の方の洗濯物を汚したりすることがありますので注意が必要です。また、排水口は常に掃除をするよう心がける必要があります。
• 手すりに布団を干すことについては、転落事故などの危険防止または美観上から特に高層マンションでは制限されているところが多くなっています。（お住まいのマンションの管理規約などをご確認ください。）
• １階にお住いの方はバルコニーの代わりに専用庭がある場合があります。専用庭にも物置や勉強部屋（簡易的なプレハブ等）などを設置することは禁止されています。
  他の専有部分の眺望、日照、通風に影響を及ぼすおそれのある樹木その他の植物の栽培等はできません。
• 専用庭のフェンス、壁等も勝手に改修、塗装はできません。修繕が必要な場合は管理組合に相談しましょう。

共用廊下や共用階段はバルコニーと同様に火災・地震等の場合の避難通路となります。自転車やベビーカー、荷物などを置くと、美観上好ましくないばかりでなく、避難の際の妨げとなりますので注意が必要です。

【次回予定】
次回は、部屋内の専有部分と共用部分との境界、リフォームについての留意点等についてご紹介いたします。